Descubrir que existe un contrato de alquiler sobre una vivienda propia que nunca se ha firmado plantea un problema mucho más serio que una simple controversia entre propietario e inquilino.
Si alguien ha confeccionado un contrato utilizando los datos del verdadero propietario, ha incorporado una firma que éste nunca realizó o ha hecho aparecer una autorización para alquilar que nunca existió, los hechos pueden tener relevancia penal.
Y cuando ese documento se utiliza posteriormente para justificar la ocupación de la vivienda, cobrar una fianza, percibir mensualidades o presentarlo ante terceros o ante un juzgado, el análisis se vuelve todavía más complejo.
En estos asuntos conviene separar desde el principio dos cuestiones:
quién creó el documento falso y quién lo utilizó después sabiendo que no era auténtico.
No siempre serán las mismas personas ni responderán penalmente de la misma manera.
¿Es delito falsificar un contrato de alquiler?
Sí, puede serlo.
Un contrato de arrendamiento celebrado entre particulares tiene normalmente naturaleza de documento privado.
El artículo 395 del Código Penal sanciona determinadas falsedades cometidas en documentos privados cuando existe finalidad de perjudicar a otro.
Entre los supuestos que pueden resultar relevantes se encuentran la simulación de un documento, la alteración de elementos esenciales o la atribución a una persona de una intervención que realmente nunca tuvo.
Por tanto, puede existir falsedad documental cuando se confecciona un supuesto contrato de alquiler haciendo aparecer como arrendador al verdadero propietario, aunque éste nunca haya intervenido, nunca haya prestado consentimiento y nunca haya autorizado a nadie para firmar en su nombre.
La pena prevista por el artículo 395 CP es de seis meses a dos años de prisión.
¿Qué ocurre si han falsificado la firma del propietario?
Es uno de los escenarios más claros.
El contrato puede contener datos verdaderos:
- el nombre del propietario;
- su número de identidad;
- la dirección correcta de la vivienda;
- datos catastrales;
- fotografías del inmueble;
- e incluso una copia auténtica de su documentación.
Y, pese a todo ello, el documento puede ser falso.
Lo decisivo es que la persona que aparece como arrendadora nunca firmó el contrato ni autorizó a nadie para hacerlo.
La firma puede haberse imitado manualmente, extraído de otro documento, insertado digitalmente o reproducido mediante algún sistema informático.
Por eso, en este tipo de procedimientos no basta con observar la firma y concluir que “parece falsa”.
Hay que averiguar de dónde salió esa firma y quién tuvo acceso a ella.
Han usado mis datos para alquilar mi vivienda: ¿qué debe investigarse?
Muchas veces éste es el verdadero centro del procedimiento.
Si el contrato contiene nombre completo, número de DNI o pasaporte, domicilio, firma u otros datos que no son fácilmente accesibles, hay que reconstruir cómo llegaron hasta quien confeccionó el documento.
Puede ser necesario investigar:
- anteriores contratos;
- agencias inmobiliarias;
- intermediarios;
- correos electrónicos;
- archivos digitales;
- personas que tuvieron acceso a documentación del propietario;
- operaciones anteriores relacionadas con la vivienda.
En una investigación por falsedad documental, seguir el origen de esos datos puede conducir directamente a la autoría.
Un contrato falso puede parecer completamente auténtico
Ésta es una cuestión importante.
Un documento falso no tiene por qué ser rudimentario.
Puede estar correctamente redactado, utilizar datos reales, incorporar cláusulas habituales, contener una firma visualmente convincente y presentar una apariencia perfectamente normal.
La prueba no puede limitarse al aspecto externo del contrato.
En muchos casos resulta mucho más útil reconstruir qué ocurrió alrededor del documento:
quién ofreció la vivienda, quién habló con los supuestos arrendatarios, quién recibió el dinero, quién entregó las llaves y quién proporcionó el contrato.
Esa secuencia permite saber quién tenía capacidad material para crear o utilizar el documento.
¿Es delito utilizar un contrato falso aunque no lo hayas confeccionado?
Puede serlo.
El artículo 396 del Código Penal contempla la responsabilidad de quien, conociendo la falsedad de un documento privado, lo presenta en juicio o lo utiliza para perjudicar a otra persona.
Esto obliga a distinguir cuidadosamente entre diferentes intervinientes.
Una persona puede haber confeccionado el contrato y otra diferente haberlo utilizado.
También puede haber quien simplemente facilite datos, quien cobre el dinero, quien actúe como supuesto intermediario o quien finalmente presente el documento.
La responsabilidad penal dependerá de qué hizo cada uno y qué conocía realmente.
No puede darse por supuesto que todo aquel que aparece relacionado con el contrato sabía necesariamente que era falso.
¿Qué ocurre si el contrato falso se utiliza para justificar la ocupación de una vivienda?
Es uno de los escenarios más habituales y más delicados.
El propietario puede descubrir que terceras personas se encuentran dentro de su vivienda y que, cuando se les requiere para acreditar por qué están allí, muestran un supuesto contrato de alquiler.
Que exista un papel que diga “contrato de arrendamiento” no demuestra que haya existido realmente una relación contractual válida con el propietario.
Habrá que comprobar:
- quién figura como arrendador;
- quién aparece como arrendatario;
- quién firmó realmente;
- cómo contactaron las partes;
- a quién se entregó la fianza;
- quién cobró las mensualidades;
- quién proporcionó las llaves;
- y qué intervención tuvo el verdadero propietario.
Hay además una pregunta que no debe olvidarse:
¿la persona que ocupa la vivienda conocía que el contrato era falso o ella misma fue engañada?
La respuesta puede cambiar por completo la posición jurídica de cada interviniente.
El supuesto arrendatario también puede ser víctima
No toda persona que tiene en su poder un contrato falso es necesariamente autora o partícipe de la falsificación.
Puede ocurrir que alguien encuentre un anuncio de alquiler, contacte con una persona que se presenta como propietario o representante, firme un documento aparentemente válido, pague una fianza y reciba unas llaves.
En ese caso podría haber sido engañado.
Podríamos encontrarnos entonces ante dos perjudicados diferentes:
el verdadero propietario, cuya identidad, firma o inmueble han sido utilizados sin autorización;
y la persona que entregó dinero creyendo que estaba celebrando un arrendamiento válido.
Determinar qué sabía cada persona resulta imprescindible antes de atribuir responsabilidades.
¿Puede existir también un delito de estafa?
Sí, dependiendo de cómo se haya desarrollado la operación.
Aquí hay que evitar soluciones automáticas.
Puede existir una estafa cuando se crea una apariencia falsa para provocar que otra persona realice una disposición patrimonial, como entregar una fianza o pagar mensualidades.
También existen modalidades específicas relacionadas con la disposición de bienes ajenos.
El artículo 251.1 CP contempla, entre otros supuestos, a quien se atribuye falsamente facultades de disposición sobre un inmueble que realmente no tiene y lo arrienda a otro en perjuicio de éste o de un tercero.
Pero no todos los contratos de alquiler falsificados encajan necesariamente en ese supuesto.
Por ejemplo, si el autor del documento no aparece como propietario ni representante, sino que simula que son los verdaderos propietarios quienes han celebrado y firmado el contrato, la calificación jurídica debe examinarse con especial cuidado.
En esos casos puede adquirir mayor protagonismo la falsedad documental y la estafa construida sobre ese documento, dependiendo de cuál sea exactamente la mecánica del engaño.
Falsedad documental y estafa: ¿se castigan siempre las dos?
No necesariamente.
Cuando el documento privado falso constituye precisamente el medio utilizado para producir el engaño y el perjuicio económico, debe estudiarse la relación entre falsedad y estafa.
La jurisprudencia ha admitido en determinados casos que puede existir un concurso de normas y que no siempre procede castigar ambas infracciones de manera completamente independiente.
La razón es evitar que un mismo contenido de injusto se valore penalmente dos veces.
Por eso, en estos asuntos la calificación jurídica debe realizarse después de conocer con precisión cómo se creó y utilizó el documento.
¿Qué debo hacer si descubro un contrato de alquiler falso?
Lo primero es preservar la prueba.
No conviene modificar, reenviar o manipular innecesariamente los archivos originales.
Si se dispone del contrato en formato digital, interesa conservar el archivo original y no quedarse únicamente con una impresión o una captura de pantalla.
También deben recopilarse:
- mensajes de WhatsApp;
- correos electrónicos;
- números de teléfono;
- anuncios de alquiler;
- justificantes de transferencias;
- pagos de fianzas o rentas;
- documentación sobre entrega de llaves;
- datos de intermediarios;
- documentación acreditativa de la propiedad;
- copias de documentos personales utilizados;
- y firmas auténticas con las que pueda compararse la firma cuestionada.
La rapidez es importante.
Determinados datos digitales, anuncios, cuentas, números de teléfono o grabaciones pueden desaparecer si no se solicita su conservación a tiempo.
¿Es necesaria una pericial caligráfica?
Puede resultar muy útil, pero no siempre será suficiente.
Si existe una firma manuscrita discutida, una pericial caligráfica puede determinar si corresponde o no al propietario.
Pero actualmente muchas falsificaciones se realizan digitalmente.
Una firma auténtica puede haber sido extraída de otro documento e insertada en un contrato nuevo.
En ese escenario puede ser necesario analizar:
- el archivo original;
- sus metadatos;
- el programa con el que se creó;
- dispositivos informáticos;
- correos desde los que se envió;
- o documentos anteriores de los que pudo extraerse la firma.
La investigación debe valorarse en conjunto.
¿Qué importancia tienen los pagos?
Mucha.
Seguir el dinero suele ser una de las diligencias más útiles.
Hay que determinar:
- quién recibió la fianza;
- dónde se ingresaron las mensualidades;
- qué titular tenía la cuenta;
- quién retiró o transfirió posteriormente el dinero;
- y qué concepto se utilizó en las operaciones.
Los movimientos bancarios pueden conectar a una persona concreta con una operación que documentalmente aparece atribuida a otra.
¿Se puede denunciar aunque no se sepa quién falsificó el contrato?
Sí.
No es imprescindible conocer desde el principio la identidad del autor.
Precisamente la instrucción penal puede tener como finalidad averiguar quién confeccionó el contrato, quién facilitó los datos, quién recibió el dinero y quién lo utilizó después.
En este tipo de asuntos es frecuente que la autoría aparezca únicamente después de practicar varias diligencias.
¿Denuncia o querella por contrato de alquiler falso?
Dependerá del caso.
Cuando existen indicios suficientes de falsedad documental, estafa o utilización consciente de un documento falso, puede estudiarse la presentación de una denuncia o de una querella, así como la personación del perjudicado como acusación particular.
La querella permite desde el inicio formular una hipótesis jurídica más desarrollada e interesar diligencias concretas de investigación.
Entre ellas pueden encontrarse:
- declaración de los intervinientes;
- aportación del contrato original;
- información bancaria;
- identificación de titulares de números de teléfono;
- identificación de correos o cuentas;
- pericial caligráfica;
- pericial informática;
- investigación de anuncios;
- análisis de pagos;
- y documentación relativa a la entrega de llaves.
La estrategia debe adaptarse a lo que realmente pueda probarse.
¿Qué ocurre si el contrato falso se presenta en un juzgado?
La situación adquiere especial relevancia.
El artículo 396 CP contempla expresamente la utilización en juicio de un documento privado falso cuando quien lo presenta conoce su falsedad.
Por tanto, habrá que estudiar:
quién lo aportó, para qué lo aportó y qué datos permiten afirmar que sabía que no era auténtico.
Ese último elemento es esencial.
La mera presentación de un documento que después resulte falso no acredita automáticamente conocimiento de la falsedad.
¿Puede reclamarse una indemnización?
Sí, siempre que puedan acreditarse daños y perjuicios causalmente relacionados con los hechos.
La utilización de la identidad del propietario, el uso indebido de su vivienda, determinados gastos, perjuicios económicos o daños directamente derivados de la conducta pueden integrar la responsabilidad civil.
La existencia y cuantificación de cada perjuicio deberá acreditarse en el procedimiento.
¿El procedimiento penal permite recuperar también la vivienda?
Son cuestiones diferentes.
La investigación de una posible falsedad documental o estafa pertenece al ámbito penal.
La recuperación de la posesión de la vivienda puede requerir actuaciones propias del ámbito civil o, dependiendo de los hechos, otras vías legales.
Ambas actuaciones pueden coexistir.
Por eso, cuando aparece un contrato de alquiler falso, conviene determinar desde el principio qué objetivos existen:
identificar a los responsables, recuperar la vivienda, reclamar los daños o actuar simultáneamente en varios frentes.
Qué prueba es especialmente importante en estos procedimientos
Una investigación seria debería intentar reconstruir la vida completa del documento.
No solamente qué dice, sino:
de dónde salió, quién lo creó, quién lo recibió, quién lo utilizó y qué beneficio produjo.
Para ello suelen ser especialmente relevantes:
- el contrato original;
- el archivo electrónico;
- la firma discutida;
- documentos auténticos de comparación;
- mensajes;
- correos electrónicos;
- anuncios;
- números de teléfono;
- transferencias bancarias;
- cuentas receptoras;
- documentación personal utilizada;
- intermediarios;
- entrega de llaves;
- y declaraciones de todas las personas que participaron en la operación.
El documento es el punto de partida. La investigación está alrededor de él.
Abogado penalista por contrato de alquiler falso en Alicante
En Moreno Bernal Abogados Penalistas intervenimos en procedimientos por falsedad documental, estafa y utilización de documentos falsos, tanto desde la defensa penal como representando a propietarios y demás perjudicados mediante el ejercicio de la acusación particular.
Cuando aparece un contrato de alquiler que el propietario nunca ha firmado, nuestro análisis no se limita a comprobar la autenticidad de la firma.
Estudiamos el origen del documento, cómo se obtuvieron los datos personales, quién intervino en la operación, quién recibió dinero y qué utilización posterior se hizo del contrato.
El despacho está situado en Alicante y dedicado exclusivamente al Derecho Penal, con actuación en procedimientos penales en toda España.
Puede consultar nuestra página de acusación particular, nuestra sección de defensa penal y las distintas áreas de delitos penales.
Preguntas frecuentes sobre contratos de alquiler falsos
¿Falsificar la firma del propietario en un contrato de alquiler es delito?
Puede constituir un delito de falsedad en documento privado cuando concurren los requisitos del artículo 395 CP.
¿Qué pena tiene falsificar un contrato de alquiler?
El artículo 395 CP prevé una pena de seis meses a dos años de prisión, sin perjuicio de otros delitos que puedan concurrir.
¿Es delito utilizar un contrato falso sin haberlo creado?
Puede serlo si quien lo utiliza conoce su falsedad y concurren los requisitos previstos en el artículo 396 CP.
¿Qué pasa si alguien alquila una vivienda sin ser el propietario?
Dependiendo de cómo se haya desarrollado la operación, pueden existir delitos de falsedad documental, estafa u otras modalidades defraudatorias.
¿Puedo denunciar si no sé quién creó el contrato?
Sí. La investigación puede dirigirse precisamente a identificar a la persona que confeccionó el documento y al resto de participantes.
¿Necesito una pericial caligráfica?
Puede resultar útil, pero actualmente también puede ser necesario realizar análisis informáticos y documentales.
¿Qué debo conservar?
El contrato original, el archivo digital, mensajes, correos, anuncios, pagos, datos de intermediarios, documentos de identidad utilizados y cualquier prueba relacionada con la entrega de llaves.
¿Puedo personarme como acusación particular?
Sí, si tiene la condición de perjudicado por el delito, puede intervenir activamente en el procedimiento penal mediante la correspondiente personación.
¿Puede el supuesto inquilino ser también víctima?
Sí. Puede haber sido engañado por una tercera persona que se hizo pasar por propietario o representante legítimo.
Moreno Bernal Abogados Penalistas
Abogado penalista en Alicante
Colegiado nº 8446 del Ilustre Colegio de Abogados de Alicante
