Sí. Crear un contrato de alquiler utilizando la firma falsificada del propietario puede constituir un delito de falsedad documental y, dependiendo de cómo se utilice y del perjuicio económico producido, pueden existir además otros delitos como estafa. La circunstancia de que los ocupantes de la vivienda hayan pagado una renta y dispongan físicamente de un contrato no convierte ese documento en auténtico ni elimina los derechos del verdadero propietario.
El problema puede ser especialmente grave cuando una persona se hace pasar por propietario o actúa sin autorización, confecciona un contrato atribuyendo a los titulares firmas que nunca realizaron, entrega la vivienda a terceros y cobra fianza y mensualidades que corresponden a un inmueble ajeno.
En estas situaciones no estamos únicamente ante un conflicto arrendaticio. Puede existir una verdadera actuación penalmente relevante que afecte a la autenticidad documental, al patrimonio de los propietarios y, eventualmente, también al de las personas que contrataron confiando en una falsa apariencia de legitimidad.
Desde la perspectiva de la víctima resulta fundamental identificar desde el primer momento quién creó el contrato, quién lo utilizó, quién cobró el dinero y qué documentación permitió presentar al falso arrendador como persona legitimada para alquilar la vivienda.
¿Es delito falsificar la firma del propietario en un contrato de alquiler?
Puede serlo.
Un contrato privado de arrendamiento es un documento privado a efectos penales.
El artículo 395 del Código Penal castiga a quien, con finalidad de perjudicar a otro, comete en un documento privado determinadas modalidades de falsedad previstas en el artículo 390.1 CP.
Entre ellas se encuentran: alterar elementos esenciales de un documento; simular total o parcialmente un documento de manera que induzca a error sobre su autenticidad; y atribuir a una persona una intervención o unas declaraciones que realmente no realizó.
Por eso, confeccionar un contrato de alquiler y colocar en él una firma aparentando que pertenece al verdadero propietario puede constituir una falsedad documental penalmente relevante.
¿Qué pena tiene la falsedad en documento privado?
El artículo 395 CP establece para la falsedad en documento privado una pena de: prisión de seis meses a dos años.
Pero la existencia del delito no depende únicamente de demostrar que una firma no pertenece al titular.
También debe analizarse: quién confeccionó el documento; qué finalidad perseguía; qué uso se hizo de él; y qué perjuicio pretendía ocasionarse.
Por eso, en un procedimiento de esta naturaleza, la prueba pericial sobre las firmas puede ser muy importante, pero normalmente será sólo una parte de la investigación.
¿Y si una persona no falsificó el contrato pero sabía que era falso y lo utilizó?
También puede existir responsabilidad penal.
El artículo 396 CP contempla el supuesto de quien, conociendo la falsedad, presenta en juicio el documento privado falso o lo utiliza para perjudicar a otra persona.
La pena prevista para este supuesto es la inferior en grado a la establecida para los falsificadores.
Esta distinción es importante porque no siempre coincide la persona que físicamente confecciona el documento con quien posteriormente lo utiliza.
Puede haber: un autor material de la falsificación; una persona que facilita datos; otra que presenta el contrato; y otra que recibe las rentas.
La responsabilidad de cada interviniente debe analizarse individualmente.
¿Qué ocurre si el contrato contiene mi nombre y mis datos reales pero yo nunca lo firmé?
El hecho de que determinados datos sean auténticos no convierte el documento en verdadero.
Un contrato puede contener correctamente: nombre y apellidos; DNI; dirección del inmueble; datos catastrales; o información real sobre la propiedad; y, sin embargo, ser falso porque el titular nunca prestó su consentimiento ni estampó su firma.
De hecho, utilizar datos auténticos puede hacer que el documento resulte más convincente frente a terceros.
Por eso debe distinguirse entre: veracidad de determinados datos incluidos en el documento y autenticidad del propio documento como manifestación de voluntad del propietario.
¿Qué pasa si han utilizado una copia de mi DNI?
La utilización de documentación identificativa del propietario puede tener una importancia probatoria considerable.
Debe investigarse: cómo obtuvo el autor esa documentación; quién se la proporcionó; desde cuándo disponía de ella; para qué la utilizó; si se remitió a los supuestos arrendatarios; y si existen correos electrónicos, mensajes o archivos digitales relacionados.
Dependiendo de las circunstancias, la utilización ilícita de determinados datos personales puede abrir además otros problemas jurídicos.
Sin embargo, no conviene convertir automáticamente cualquier uso inconsentido de datos en un delito distinto.
La calificación dependerá exactamente de qué información se obtuvo, cómo se obtuvo y qué utilización concreta se hizo de ella.
¿Puede existir estafa además de falsedad documental?
Sí, dependiendo de cómo se desarrollen los hechos.
El contrato falso puede funcionar como el instrumento utilizado para generar una apariencia de legitimidad.
Por ejemplo, alguien puede presentarse como propietario, apoderado o persona autorizada para arrendar una vivienda cuando realmente carece de cualquier facultad para hacerlo.
El contrato falsificado sirve entonces para convencer a terceros de que existe un arrendamiento legítimo.
Si mediante ese engaño se consigue que otra persona entregue: una fianza; una mensualidad; varios meses por adelantado; o cualquier otra cantidad,
pueden concurrir además los elementos de un delito de estafa.
Este supuesto debe relacionarse con la doctrina sobre el engaño antecedente que analizamos en nuestro artículo sobre incumplimiento de contrato o estafa.
¿Quién es víctima de la estafa: el inquilino o el verdadero propietario?
Ésta es una cuestión que exige especial cuidado.
Si los supuestos arrendatarios entregaron dinero porque fueron engañados sobre la identidad o legitimación del falso arrendador, pueden aparecer como perjudicados patrimoniales directos por esas cantidades.
Pero el verdadero propietario también puede sufrir un perjuicio patrimonial distinto: pierde temporalmente la disponibilidad efectiva de su vivienda; no percibe las rentas obtenidas mediante la explotación de su inmueble; puede tener que asumir gastos para recuperar su posesión; y puede sufrir otros daños directamente derivados de la operación fraudulenta.
La concreta articulación penal y civil dependerá de cómo se produjo el engaño, quién realizó el acto de disposición patrimonial y sobre qué patrimonio terminó proyectándose el perjuicio.
Por eso no conviene resolver automáticamente todos los casos con una misma estructura de estafa.
¿Y si los inquilinos desconocían que el contrato era falso?
Su situación debe diferenciarse claramente de la del falsificador.
Si contrataron de buena fe creyendo que la persona que les entregaba la vivienda era el verdadero propietario o estaba autorizada para hacerlo, no existe por ese solo hecho responsabilidad penal de los ocupantes.
Pueden haber sido también engañados.
Esto es especialmente importante desde la perspectiva estratégica del verdadero propietario.
No debe confundirse: quién creó o utilizó conscientemente el documento falso; con quién entró en la vivienda confiando en la apariencia contractual creada por un tercero.
La investigación debe dirigirse hacia la persona que generó esa apariencia fraudulenta.
Un contrato falso no convierte al falsificador en propietario
Parece evidente, pero tiene gran importancia jurídica.
Un contrato privado confeccionado falsamente no transmite la propiedad del inmueble ni concede facultades legítimas para disponer de él.
La persona que falsifica la firma del titular no adquiere por ello capacidad para arrendar la vivienda.
La dificultad práctica aparece porque el contrato falso puede haber generado una apariencia frente a terceros y éstos pueden encontrarse ya residiendo en el inmueble.
Por eso la respuesta jurídica puede requerir coordinar: el procedimiento penal contra quien falsificó o utilizó el contrato; la situación posesoria de los ocupantes; y las medidas necesarias para recuperar plenamente la disponibilidad del inmueble.
¿Puede utilizarse el contrato falso en un procedimiento judicial?
Puede ocurrir.
El documento puede presentarse posteriormente para intentar justificar la ocupación de la vivienda, oponerse a una reclamación o acreditar ante un juzgado una relación arrendaticia inexistente.
Ese uso adquiere especial gravedad.
Existe jurisprudencia que ha examinado la aportación de documentación arrendaticia falsa a un procedimiento judicial con la finalidad de inducir al juez a error y obtener una resolución perjudicial para el verdadero propietario, pudiendo entrar en consideración incluso la estafa procesal cuando concurren sus requisitos.
Por eso, si el contrato falso aparece incorporado a un procedimiento civil o penal, es fundamental reaccionar inmediatamente y acreditar documental y pericialmente su falta de autenticidad.
¿Cómo se demuestra que una firma ha sido falsificada?
Una de las pruebas más importantes puede ser la pericial caligráfica.
El perito compara la firma cuestionada con muestras indubitadas del verdadero titular.
Para ello puede ser útil aportar documentos auténticos próximos temporalmente a la fecha del contrato: documentación bancaria; escrituras; documentos notariales; contratos auténticos; firmas realizadas ante organismos públicos; o cualquier otro documento cuya autoría no resulte discutida.
Sin embargo, la investigación no debería limitarse a la pericial.
También puede resultar decisivo analizar cómo se creó y circuló el propio archivo digital.
El documento digital puede revelar información muy importante
Muchos contratos de alquiler actuales circulan en PDF, correo electrónico o aplicaciones de mensajería.
Eso permite investigar aspectos que antes resultaban mucho más difíciles.
Puede ser relevante conocer: quién creó el archivo; desde qué dispositivo; qué metadatos conserva; cuándo fue modificado; desde qué cuenta se envió; qué conversaciones acompañaron al documento; y quién recibió posteriormente las rentas.
Por eso resulta importante conservar el archivo original y no limitarse a imprimirlo o hacer una captura de pantalla.
¿Qué pruebas debería conservar el propietario?
Si descubre la existencia de un contrato de alquiler que nunca firmó, conviene preservar inmediatamente:
- el contrato falso completo;
- el archivo digital original, si existe;
- correos electrónicos;
- WhatsApp u otras comunicaciones;
- anuncios publicados del inmueble;
- datos del supuesto arrendador;
- justificantes de transferencias;
- cuentas bancarias receptoras;
- recibos de alquiler;
- documentación entregada a los ocupantes;
- escrituras o documentos acreditativos de propiedad;
- firmas auténticas del titular;
- información sobre quién tenía acceso a sus documentos;
- y cualquier comunicación mantenida con la empresa o persona que pudiera estar relacionada.
La conservación de la prueba desde el primer momento puede ser determinante.
¿Debe denunciarse penalmente?
Cuando existen indicios de que se ha confeccionado deliberadamente un contrato falso atribuyendo al propietario una firma que nunca realizó, la vía penal puede resultar plenamente procedente.
La denuncia o querella debería intentar concretar desde el comienzo: qué documento es falso; qué elementos han sido manipulados; quién pudo intervenir en su elaboración; quién lo utilizó; quién cobró las cantidades; qué perjuicio se ha causado; y qué diligencias de investigación son necesarias.
Desde la posición de víctima, puede resultar especialmente conveniente valorar la personación mediante acusación particular para intervenir activamente en la investigación.
¿Qué diligencias de investigación pueden solicitarse?
Dependiendo del caso, pueden resultar útiles:
- declaración de los ocupantes;
- identificación de quien les ofreció la vivienda;
- aportación de todas las conversaciones;
- requerimientos a bancos;
- identificación de cuentas receptoras;
- pericial caligráfica;
- análisis del archivo digital;
- investigación de teléfonos y correos utilizados;
- identificación de anuncios;
- declaración de intermediarios;
- documentación registral y notarial;
- y trazabilidad de los pagos.
El objetivo no es simplemente demostrar que “esa firma no es mía”.
Hay que reconstruir la operación completa.
Seguir el dinero puede ser una de las pruebas más importantes
Cuando alguien alquila fraudulentamente una vivienda ajena, suele existir una huella económica.
Las rentas y la fianza deben haber terminado en alguna cuenta, plataforma o persona.
La investigación bancaria puede permitir determinar: quién recibió el dinero; durante cuánto tiempo; qué concepto figuraba en las transferencias; si posteriormente se retiraba en efectivo; y si existen conexiones con otros intervinientes.
En una investigación de este tipo, la ruta documental y la ruta económica deberían analizarse conjuntamente.
¿Puede reclamarse el dinero que el propietario ha dejado de percibir?
La acusación particular permite ejercitar dentro del procedimiento penal la correspondiente acción civil derivada del delito cuando concurran sus requisitos.
La reclamación puede abarcar los perjuicios patrimoniales causalmente producidos por la conducta delictiva.
En un supuesto de alquiler fraudulento habrá que cuantificar de manera rigurosa, entre otros posibles conceptos: cantidades apropiadas o indebidamente percibidas; pérdidas directamente causadas; gastos asumidos como consecuencia de los hechos; y demás daños acreditables.
No conviene formular una cantidad global sin justificar.
Cada concepto debe poder relacionarse con el delito y documentarse.
¿Qué ocurre con las rentas cobradas por el falso arrendador?
Éste es uno de los elementos centrales de la investigación.
Si una persona sin autorización explota económicamente un inmueble ajeno y cobra las rentas para sí, debe determinarse exactamente: cuánto percibió;
durante cuánto tiempo; de quién recibió los pagos; qué justificación ofreció; y qué hizo posteriormente con ese dinero.
El flujo económico puede servir tanto para acreditar el perjuicio como para demostrar el ánimo de lucro y la finalidad perseguida mediante el contrato falso.
¿Y si además se falsificó un poder o una autorización del propietario?
La situación puede adquirir mayor complejidad.
Debe diferenciarse la falsificación de un simple contrato privado de la creación o alteración de documentos que puedan tener otra naturaleza jurídica.
El Código Penal establece regímenes diferentes para los documentos privados y los documentos públicos, oficiales o mercantiles.
Por eso la calificación no puede realizarse únicamente a partir de la idea genérica de “documento falso”.
Hay que identificar exactamente: qué documento se falsificó y qué naturaleza jurídica tenía.
¿Existe delito si alguien simplemente miente diciendo que es propietario?
La mentira por sí sola no constituye siempre falsedad documental.
Puede ser relevante para una eventual estafa si mediante ese engaño se provoca un error y un desplazamiento patrimonial.
Pero para hablar de falsedad documental debe existir una alteración, simulación o atribución falsa jurídicamente relevante en un documento conforme a los correspondientes tipos penales.
Esto permite diferenciar: mentir verbalmente sobre la propiedad de crear un contrato atribuyendo falsamente al verdadero titular una firma y consentimiento que nunca prestó.
Falsedad documental y estafa no son exactamente el mismo delito
Una misma operación puede afectar a bienes jurídicos diferentes.
La falsedad documental protege la seguridad y confianza en los documentos y en su autenticidad.
La estafa protege el patrimonio frente a desplazamientos económicos provocados mediante engaño.
Por eso, cuando un contrato falso se utiliza además para obtener dinero, pueden aparecer problemas de relación concursal entre diferentes delitos que deberán resolverse atendiendo a las circunstancias concretas.
La calificación final dependerá de cómo se ejecutó la operación y de la función que cumplió la falsificación dentro del engaño.
Contrato de alquiler falso y acusación particular en Alicante
Cuando un propietario descubre que su vivienda ha sido arrendada sin autorización mediante un contrato que contiene una firma falsificada, resulta importante actuar sobre dos planos.
Por un lado, debe preservarse la prueba de la falsificación y reconstruirse quién intervino en la creación y utilización del documento.
Por otro, deben identificarse y cuantificarse todos los perjuicios económicos y patrimoniales derivados de la actuación.
Desde Moreno Bernal Abogados Penalistas, despacho dedicado exclusivamente al Derecho Penal, intervenimos en Alicante en procedimientos de acusación particular y representación de víctimas de delitos, analizando desde la fase inicial las diligencias necesarias para identificar a los responsables y reclamar la responsabilidad civil correspondiente.
La existencia de una vivienda, un documento falso, terceras personas ocupando legítimamente en apariencia el inmueble y pagos realizados a una persona no autorizada hace especialmente importante reconstruir cronológicamente todos los hechos antes de fijar la estrategia.
¿Han alquilado tu vivienda utilizando un contrato que nunca firmaste?
No conviene limitarse a pedir explicaciones al supuesto arrendador ni a discutir únicamente con las personas que se encuentran en la vivienda.
Primero debe conservarse la documentación, identificar los pagos, obtener el contrato utilizado y estudiar qué diligencias pueden permitir conocer su autoría.
Puede solicitar una consulta penal con el despacho para analizar la falsedad documental, la posible estafa, la recuperación de la prueba y la personación como acusación particular.
Preguntas frecuentes sobre contratos de alquiler falsos
¿Es delito falsificar la firma del propietario en un contrato de alquiler?
Puede constituir falsedad en documento privado cuando concurren los requisitos del artículo 395 CP, incluida la finalidad de perjudicar a otro.
¿Qué pena tiene falsificar un contrato privado?
El artículo 395 CP establece prisión de seis meses a dos años.
¿Y si yo no falsifiqué el contrato pero sabía que era falso y lo utilicé?
El artículo 396 CP contempla el uso consciente del documento privado falso para perjudicar a otro y establece una pena inferior en grado a la prevista para el falsificador.
¿Puede existir también estafa?
Sí. Puede existir cuando el contrato falso se utiliza como engaño para provocar que una persona entregue dinero o realice un acto de disposición patrimonial.
¿Los inquilinos son culpables si desconocían que el contrato era falso?
No por ese solo hecho. Si contrataron de buena fe, pueden haber sido también engañados por quien creó la falsa apariencia de legitimidad.
¿Puedo reclamar las rentas que ha cobrado otra persona por mi vivienda?
Puede reclamarse el perjuicio patrimonial causalmente derivado del delito, pero debe cuantificarse y acreditarse correctamente dentro del procedimiento.
¿Es importante hacer una pericial caligráfica?
Puede ser una prueba esencial cuando se discute la autenticidad de la firma, aunque conviene acompañarla de la investigación de comunicaciones, archivos digitales, pagos y demás elementos de la operación.
¿Qué hago si presentan el contrato falso ante un juzgado?
Debe ponerse inmediatamente de manifiesto su falta de autenticidad y valorarse la prueba necesaria para acreditarlo. Dependiendo del uso realizado y de la finalidad perseguida pueden plantearse otras responsabilidades penales. Existe jurisprudencia que ha analizado documentación arrendaticia falsa utilizada para engañar a un órgano judicial.
¿Puedo personarme como acusación particular?
Sí, cuando seas víctima o perjudicado por el delito. La personación permite intervenir activamente, solicitar diligencias, formular acusación y ejercitar la acción civil correspondiente.
Normativa principal analizada: arts. 390.1.1.º, 2.º y 3.º, 395 y 396 del Código Penal.
